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EDD
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État descriptif de division

Pour toute mise en copropriété un Etat Descriptif de Division (EDD) est imposé.

L’établissement de l’état descriptif de division (EDD) est la première démarche qu’engage le propriétaire. Il s’agit d’un document technique obligatoire réalisé par un professionnel. Il détermine, mesure, localise et identifie tous les lots (partie privative et quote-part de partie commune). Chaque lot est numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d’entre eux.

Dans l’EDD, chaque lot se voit attribué un numéro d’identification. Doit apparaître également la description et la situation du lot dans le bâtiment (bâtiment, étage, etc), sa consistance (type de logement, équipement, etc.).

Dans l’Etat descriptif de Division (EDD),cette quote-part s’exprime en tantièmes de copropriété. Les parties communes sont fractionnées en tantièmes et à chaque lot correspond un certain nombre de ces tantièmes.

Pour affecter les tantièmes de parties communes, les rédacteurs de l’Etat Descriptif de Division(EDD) tiennent compte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot (nature du lot, localisation, hauteur sous plafond, etc.).

L’Etat Descriptif de Division (EDD) sert au notaire pour réaliser le règlement de copropiété.

L’EDD comprend :

  • Un Descriptif de chaque lot créé
  • Le calcul des tantièmes de copropriété
  • Le calcul des tantièmes de charges
  • Un tableau récapitulatif des lots et tantièmes
  • Un plan par niveau matérialisant chaque lot

À quoi sert
l’état descriptif de description (EDD) ?  

Obligatoire lors de la division d’un immeuble en lots de copropriété ; l’état descriptif de division (EDD) possède une double utilité :

• Définir la quote-part des charges communes à payer
L’état descriptif d’indivision (EDD)permet en effet de calculer les tantièmes de parties communes attachés à chaque lot et ainsi d’obtenir la clé de répartition des charges générales entre les copropriétaires.

• Identifier les lots pour les besoins de la publicité foncière
L’état descriptif de division (EDD)permet une identification précise des lots qui est utilisée dans le cadre de tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité.
L’état descriptif de division (EDD)doit également être publié par le notaire aux services de la publicité foncière afin de pouvoir connaître le propriétaire de chaque lot et les éventuelles hypothèques dont celui-ci serait frappé.

Modification de l’état descriptif de division (EDD)

Selon l’article 71-6 du décret n° 2012-1462 du 26 décembre 2012: « Toute modification, soit de l’immeuble auquel s’applique l’état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif.

« L’acte modificatif doit rectifier, suivant le cas, la désignation de l’ensemble de l’immeuble ou le numérotage des lots. »

Si l’état descriptif de division (EDD) initial est établi par tous les copropriétaires de l’immeuble, en principe les actes modificatifs ne sont établis que par les copropriétaires des lots concernés par la modification, comme le précise l’article 71-10  du décret n° 2012-1462 du 26 décembre 2012: « Sous réserve des dispositions de l’article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l’état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l’immeuble et l’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification ».

 Toutefois, de nombreux cas divergents existent et selon la modification de l’état descriptif de division (EDD) envisagée, elle peut être soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Si l’état descriptif de division (EDD) est inclus dans le règlement de copropriété, les décisions de l’AG seront prises selon les règles de majorité s’appliquant à la modification de ce dernier.

Par ailleurs, le recours à un professionnel  est nécessaire pour obtenir un nouvel état descriptif de division (EDD) juste et fiable.

Division
d’un lot

En principe, la division d’un lot par son propriétaire est libre et ne nécessite pas de vote en assemblée générale des copropriétaires sauf si la division porte atteinte à la destination de l’immeuble. L’état descriptif de division (EDD) sera toutefois modifié puisque deux lots remplaceront un lot précédemment. Ces deux lots se verront attribuer deux nouveaux numéros à la suite des numéros existants, comme précisé par l’article 71-4 du décret précité : « Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros existants dans la série unique ou dans l’une des séries successives ». Le calcul des tantièmes de chaque lot sera déterminé par un professionnel

Suppression et remplacement
de l’état descriptif de division

Si l’état descriptif de division (EDD) est entièrement supprimé pour être totalement refait, le nouveau numérotage des lots ne doit reprendre aucun des numéros précédents, comme l’indique l’article 71-4 du décret précité : « Dans tout état descriptif de division établi après la suppression d’un état descriptif antérieur, dans tout acte modificatif d’un état descriptif de division préalablement inscrit, en cas de division ou de réunion de copropriétés existantes, le numérotage des lots ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués. »

Réunion
de deux lots

La réunion de deux lots, dans la mesure où elle n’affecte pas les tantièmes de parties communes et la répartition des charges, ne donne pas lieu à la création d‘un nouveau lot. Toutefois lorsque c’est le cas, le numéro attribué à ce nouveau lot doit être distinct de précédent et être attribué à la suite des numéros existants dans la série unique ou l’une des séries successives.

Ajout de lot par
privatisation d’une partie commune

La décision doit obligatoirement faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 voire à l’unanimité si le nouveau lot créé est susceptible de porter atteinte à la destination de l’immeuble.

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